神州通

按中國房市情形有一點為外間所忽略，那就是中國各處各地情況有異：要知道以中國之大、之廣，縣市甚眾，總會有些土地供應緊張，有些則不也。 要知道於過去廿年來全國新建之房盤，遍佈各省各市各縣：一線城市新盤固然不怕需求缺乏，二線者必差一些也。再三、四、五線縣市，則需求拾級而下也：其原因很簡單，流入之外來人口不足也。那何以流入者少？當地難有鴻圖也。 比如北京貴為京師，固然居大不易；周邊之河北各縣市，因地域性質，差一截也。再隔壁之山西情形更糟，蓋因當地發展滯後，人口流入不夠多也。 又長三角一帶，江蘇各市諸如蘇州、無錫、昆山、鎮江之類，房盤不怕沒需求——皆產業密佈也；然安徽那些縣市則如何？因地處內陸，另一光景也。 尚有些房盤甚至位處內蒙古：乏人問津，只好淪為鬼城也。 按過去房價處於升軌之時期，各縣市政府就是不顧一切強推建房、賣地：到底市場真實需求如何，顧不得如此多也。然另一方面，倘能看透市場長期走勢，超出常人能力所及：升市時，不會想到有跌市之可能；跌市時則一味看空，何其短視也。 究其實正常說一個國家，通常是一線城市之房盤才最值價：越次級縣市越不然，蓋因難吸納外來人口也。可是此點於房市升軌時，亦是容易受忽略也。 換言之如今境況，最治本之道，正是產業分布調整：概言之，產業需流向次級縣市也。這是說難不難，說易不易：總會有些縣市不適合產業生根，比如內蒙古也。可是拿歐洲對比：平治總部位處德國小市——曰斯圖加特也；空中巴士總部位處法國圖盧茲——同樣小城市也；而法拉利總部——意大利馬拉內羅，則更僅鄉村地方也。 全世界之生產基地總是城市地位較次——決不會是大都會也。 以金融手段註定無助解決問題——所謂金融手段不過是製造泡沫耳。尤其是那些鬼城之房盤本就缺乏需求：正常投資者是不會買也。英語系之主張擺明不是出於中國之需要——只圖坑害中國也。 以金融手段註定無助解決問題——尤其是那些鬼城之房盤本就缺乏需求：正常投資者是不會買也。(Shutterstock圖片)

關於中國當下房市，外間常有質疑當局推出之政策大多不如市場預期——嫌當局出手不夠狠辣也。惟深入去看，這些質疑擺明建基於英語系一套：其背後之含義是，中國需量化寬鬆（即QE）也。 即以美國講，量化寬鬆真良方乎？好像說於三藩市、洛杉磯等城市，有很多美國人，是要隨街搭建帳篷露宿街頭——無家可歸也。美國淪落乎？據一些報導說是當地之房價、租金長期高企，大多數人沒法負擔：深究其由，QE之結果也。 按QE之好處是短期內有效刺激消費、投資：這些投資最直接者，股市、房市也。不難預見其副作用：這幾年美國遭逢幾十年來最嚴重通膨，要不停加息才能遏止也。 到底中國該效法否，此間重點是中國經濟狀況沒外間所說般糟糕：倘隨便QE，燒壞中國經濟也。況且哪怕中國經濟當真不濟，QE者，非對症下藥也：需針對癥結所在也。 事實上習班子早於疫情期間，已對中國未來經濟有所佈局：包括前年一系列整治政策，以及出台《反食物浪費法》，諸如此類也。概言之就是要仿效歐洲之法、德、意，打造高階製造業：英語系之一套一言蔽之，炒金融也，決非中國所樂見也。而日、韓那種論本質，出口加工也：以中國刻下經濟之高度，早已不可持續也。 這才是合符中國之國情：按中國本正是規模宏大之經濟體。倘相應較小之法、德、意亦能藉製造業有聲有色，中國沒理由不行也。何況就業之解決亦是大挑戰：金融相應難以提供大量就業崗位，除非是袖珍型國家，才有條件憑藉也。 過去中國一直做著出口加工，一大缺點在於成本要一直低：如此一來，不切實際也。何況中國過去做出口加工時，所引進之東西統統無益於中國社會：由金融財技以至電玩、追星，皆為例子。清算之日子早晚將到來：早作準備疏解一下，日後衝擊自可控也。同時當局亦要為日後作些佈局：為轉型奠定基礎也。 大抵中國產業轉型是科研為導向：從事科研本質講求刻苦堅毅，因之國家強調戰狼精神，不可免也。而貪圖安逸、享樂靡爛之風對當局，毒瘤也：必除之而後快也。 大抵中國產業轉型是科研為導向：從事科研本質講求刻苦堅毅，因之國家強調戰狼神，不可免也。(Kuka官方圖片)

於中國房市長處升軌之時間，好些人即形容房市為中國經濟之支柱——倘換個角度說，其背後含義是中國房市，萬萬不能崩盤也。 是否當真姑且不論，此中一個盲點在於，房市倘作為經濟之支柱，可靠乎？ 綜觀世界各國房市，究其實亦經歷過中國那種升軌：像日本，泡沫經濟爆破前，房市一度使日本，能買下整個美國也。然爆破後如何？美夢破滅也：尚能向美國叫板乎？美國在金融海嘯發生時，其中之一亦是房市崩潰：還使銀行業一片哀怨也。 按靠房市維持經濟缺點之一，是房市本身就不可靠：正常而言，有升就有跌也。或說生動些，花無百日紅也：哪能寄望價格永遠只升不跌？買方負擔能力，總有其局限也。房市、股市本是同一原理：人類有史以來股市長升不衰者，未曾見也。 另一方面房市本是內需性質：正常要有內需，房市才有動力。外國人買房亦可，然其目的在哪？倘為炒賣，通常是看在此國之房市有前景：住就一般情況下，不會也。加拿大為例子：很多買房之外國人，不一定長居加國，蓋說到事業、打拚，加拿大者，比不上很多國家也。 那內需之推動力在哪？一般須靠產業：必得生產出些東西，才能賺取收入也。像美國與英語系般專靠金融度日，其經濟金玉其外，敗絮其中——終不可持續也。 換言之藉房產支撐經濟與就業，白日夢也：不務正業，其能久乎？ 而倘推而論之，甚至不該有什麼刺激內需之政策：內需本來就有，無謂亂添鹽加醋也。何況消費論本質，是很易辦之事：當人一有錢，即會也。困難者是生產：搞產業要大有所成，艱難非常也。只要拿華為作例即明瞭：每年大量投入於科研上，少點魄力、勇氣，不可也。 刺激房市則更無謂：嚴格說來中國房市，主要在於次級縣市房盤，無人問津也。反而一線城市，甚至還有升價個案——經濟發達，多人流入也。目前之情形頂多是回復常態：誠不得不渡過也。哪怕當局出手亦救不到：既然房價累積到大多數人吃不消，撒手讓房價下調也。待跌至一個程度，才能否極泰來也。 總之就是評估中國房市，難以一概而論也。 嚴格說來中國房市，主要在於次級縣市房盤無人問津：一線城市甚至還有升價個案，經濟發達也。(Shutterstock圖片)

竊以為對中國，其房市經歷一輪調整，終歸會重回正軌。只是屆時中國房市將是兩個型態：到底作何以說哉？ 準確說是對一、二線城市，房價整體有抗跌力；反之對次級縣市可糟矣——不但房市長期低迷，且鐵定不見家鄉也。 比如北京、上海、深圳，由於在全國地位超然，對很多前來打工者，要於這些大城市租房立足，想必是大難題也。而要增加房盤供應亦是知易行難：尤其於這些大城市，地再多亦有限度。而周邊縣市之房盤亦未必合宜：上班動輒花幾個小時，不實際也。 像毗鄰深圳之惠陽，近年來經常建成大批房盤：發展商一般聲稱可方便深圳打工人口，然問題是上班距離如何？按坐地鐵三號線全程得花不止一小時：倘由深圳到惠陽，兩小時不止也。果不其然筆者曾到惠陽一看，鬼城處處，尤以入夜後為然也。惠陽是有些工廠，只是以其工業規模，不足以支撐如此多房盤也。 按中國過去多年，即有不少類似惠陽般之鬼城：於興建時，彷彿不計後果也。顯而易見房市並非純粹數量問題：質之方面，才要緊也。 這是對中國經濟真實現狀之反映：大多經濟活動集中於重要城市，尤其是京滬穗深。從每年之春運當可證明：於過節前，人流主力從大城市到次級縣市、偏遠地區，相反則鮮見也——通常是少數大城市人口，接鄉間親人到來過年也。到節假後，則人流一窩蜂從小城湧入大城——與節前調轉過來也。 換言之整體上，中國房市是不需救：一、二線城市因其城市性質，房盤必有巨大需求；次級縣市則因發展機會缺缺，人口流入有限，其房市之困難，非當局所能扭轉也。當然可以靠中央之規劃扭轉局面，然如此辦是一盤棋——某些地方比如西藏、內蒙古這些，顯然不容易解決也。 究其實對中國，師法歐洲如法、德、意，把產業之分佈均勻些，才是有效良方也：舉例平治、法拉利、空中巴士之總部，皆非位處千萬人口城市。可有影響這些企業之競爭力？倘中國斤斤計較，杞人憂天也。 中國房市經歷一輪調整，將是兩個型態：一、二線城市因其城市性質，房盤必有巨大需求；次級縣市則因發展機會缺缺，鐵定不見家鄉也。(Shutterstock圖片)

在筆者看來中國房市哪怕崩潰，決非中國末日：原則上房價下跌是買家入市良機。早些年不是怨聲四起乎？買不起房，鼓噪也。而解方只有一個，那就是讓房價下跌也：只要房價繼續升，房價問題，無解也。 毋須擔心房市一蹶不振：始終國人普遍面子消費，且城鄉差距大，對房市，剛需之基礎也。況且價格正常而言可升可跌，總不會跌無止境：跌一輪，又會重拾升軌也。 從另外視角觀察，房價之問題，背後涉及人口流動：通常房價貴之地方都是城市。而倘一國家，農村人口紛紛湧入城市，對城市住房需求，必然構成壓力：房價升之基礎也。即以中國而言，京、滬、穗、深之房價倘冠絕全國，究其實有何奇也？人人湧入此四市也。 正常情形房價貴之城市，居大不易，而哪些人能住下來？要看經濟條件也：此中一些條件較差者，沒法留下來也。而這些沒法留下來者，姑且稱之低端人口也。 以深圳為例子，舊時出口加工年代，來深圳者不乏三教九流，多居於城中村，藏污納垢，敗壞治安也；現今轉型致力高端，就連城中村，亦一一難逃厄運——被清拆，改建成新型屋苑也。三教九流能住乎？低端人口，再難立足深圳也。 上海之情況亦是：以上海之龍頭地位，對一些人而言望而生畏，有何奇哉？上海人甚至因此，不歡迎低端人口也。 按其實深圳、上海之情形，決非中國獨有：紐約、倫敦、巴黎這些大城市，一樣是同樣情形。欲在當地購房乎？一樣沒門也。正常看一城市土地再多，總有極限，不可能把前來人口一一收留。而如何去篩選？房價為最有效也。 到倫敦打工者，找住房往往為頭痛問題；而到巴黎打工者，欲在巴黎購房？奢想也。 於先進之邦有鑑於大城市人口太稠密，通常會發展次級縣市——一般產業正在此落腳也。比如空中巴士，總部在圖盧茲；平治位處斯圖加特，德國縣城也；法拉利身在意大利馬拉內羅，偏遠小鎮也。 歐洲此等情形中國尚未展開：今後不得不開始也。 倘一國家農村人口紛紛湧入城市，對城市住房需求，必然構成壓力：即以中國而言，京、滬、穗、深之房價倘冠絕全國，究其實有何奇也？(Shutterstock圖片)

按房地產市場危機，於世界各地曾發生：舉例日本，泡沫經濟年代，甚至誇張得能買下整個美國；然踏入1990年泡沫爆發，房市崩潰，日本即彷如灰姑娘，打回原形也。 美國金融海嘯時，亦是房市崩盤開始：因崩潰時危及整個美國經濟，美國祭出寬鬆貨幣政策，於是又刺激房市。如今美國遭逢嚴重通膨，惟一對策為加息：然倘收緊銀根，美國房市受到衝擊，不可免也。 正常一個市場價升同時，亦可價跌，沒什麼大不了。最驟忌者為托市：倘製造新之泡沫，日後一旦調整，更痛苦也。 事實上中國之情形並非一如美國：差異主要在於中國是有剛需，而美國不是。美國房市基本是以投資為主：最起碼放租出去也。而一般人住屋通常是靠租房：租金走勢才影響到大眾。中國則面子優先：不買房會丟面也。而剛需者，面子消費構成也：美國人一般而言，沒面子之困擾也。 按其實很多國家之房市，基本是美國那種：未至於非購房不可也。而且面子對於他們，並非至關要緊也。而一些調查指出，中國擁有自家房產比率，誇張得八成多：歐美以美國最多，卻得六成，德國更僅三成也。誇張乎？文化決定一切也。 另一方面中國城鄉差距亦極明顯：甚至連製造業亦集中於一線城市：指者為京滬穗深。反之尤其四、五線者，農村依舊也。對比之下，歐洲之平治、法拉利、空中巴士，其基地皆次級小鎮；日本之日立之類，亦是設廠於偏鄉也。城鄉差距有何不好？人口持續流向大城市，蓋就業機會多也：從全國一盤棋看，強榦弱枝也。 人口分佈至此對中國房市，亦是剛需之因由：不居於大城市不可也。 準確說美國之房市，本質是很脆弱：一來大眾沒買房之因由——靠租房即可也；二來人口分佈相對算是均勻——尤其最大城市紐約，八百多萬人口，上海之三分一。美國房市主要是寬鬆貨幣政策之結果：投資者輕易獲得資金，而炒房，相應操作簡單，故而一窩蜂也。 中國之關鍵是要避免美國那種情形：既然有剛需在，倘貨幣大量供應，房市瘋狂，不可免也。當過一段日子因熾熱過頭而崩盤，災難乃堪比美國也。 一些調查指出，中國擁有自家房產比率，誇張得八成多：歐美以美國最多，卻得六成，德國更僅三成也。(Shutterstock圖片)

自去年恆大財務危機以來，中國房價似乎趨向熊市：比如有所謂「爛尾樓」，有業主拒絕繼續供款，而工程則陷入停擺也。 某些地方政府開始實施措施，限制房價持續向下：有用乎？跌勢依然不止也。 按其實哪怕房價跌不停，本沒啥大不了：早些年官方拚命打，如何打打不死，甚至有人形容中國房市泡沫是用鋼造。現在開始下跌，按其實已難得：亦是早些年，不少國人期待房價有下跌機會，遲遲未如願。現在按其實對大多數國人，根本是一線曙光，只是趨勢如何，尚是難確定也。 一直認為中國房市不能簡單說是泡沫——官方常作如是說，究其實，是不知泡沫何物也。或者形容是剛需，或更貼近國情——所謂「剛需」，意指有強勁需求，而此需求，是不可能改變也。 竊以為中國房市過去多年，有幾點需注意，而卻不為人所思考：一是中國房市之本質，是面子消費，二是中國房市高，究其實多是一、二線城市，差幾級者，基本乏人問津，房價亦一池死水也。 按中國市場素來都是兩個型態，即低價市場、面子消費。低價市場當然是為國人省錢用：錢一省下來，就花在面子上也。而買房，本質是予人感到有面子：表明自己富有也。而倘不買房，最大難題在於會遭人指指點點——被人瞧不起也。於結婚時，是最能看見一切：女人嫁人時看男方有房與否，即可判定男方富或貧也。 即是說面子者，即決定出中國房市特色：其他國家少見如此現象，蓋文化不同也。買房者非沒有，通常單純投資炒賣：美國是為例也。未嘗聽聞美國人買房是為面子：倘為住，租房才是主流也。 當然不是簡單有一套房，即會感到有面子：擁有一線城市房子，才有如此效果。四、五線之類則不會：這些縣市通常窮鄉僻壤，有該地之房子，不代表什麼也。 即是說城鄉發展不平衡，亦是中國尷尬問題：正常像法、德、意，平治、法拉利、空中巴士之類總部，通常位處僻壤，並不像中國工廠，盲目設於一線城市。而中國正因如此，一線城市人口爆炸，則其房價，焉有不飆升之理乎？其不瘋狂亦幾稀矣。 面子者，即決定出中國房市特色：倘不買房，最大難題在於會遭人指指點點，丟面也。(Shutterstock圖片)